O que ninguém conta: os custos além do preço do imóvel
Na hora de comprar um apartamento, o valor anunciado é só o começo. Para a chave trocar de mãos, existem custos obrigatórios que muita gente esquece de somar — e que, juntos, podem passar de 5% do valor do imóvel:
- ITBI (2% a 3%): imposto municipal cobrado na transferência. Sem ele, o cartório não registra o imóvel no seu nome.
- Cartório e registro (~1% a 1,5%): a lavratura da escritura e o registro da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
- Avaliação do imóvel: quando há financiamento, o banco cobra uma taxa para avaliar a garantia (algumas centenas a alguns milhares de reais).
Por isso a calculadora mostra o dinheiro para começar: a entrada somada a esses custos. É esse o valor que você precisa ter de fato guardado antes de fechar negócio.
A entrada e o uso do FGTS
A entrada é a parte do imóvel que você paga à vista; o restante é financiado. Quanto maior a entrada, menos juros você paga no total e menor é a parcela. Uma boa notícia é que o saldo do FGTS pode ser usado para compor a entrada, amortizar o saldo devedor ou abater parcelas — desde que você atenda às regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Na prática, o FGTS reduz o quanto você precisa juntar de dinheiro próprio.
SAC ou Price: qual sistema escolher
No SAC, a amortização é constante e as parcelas começam mais altas e vão caindo mês a mês — no total, você paga menos juros. Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim, o que ajuda no orçamento, mas soma mais juros ao longo do contrato. No crédito imobiliário, o SAC é o mais comum. Entenda a diferença a fundo no nosso guia SAC ou Price e compare os dois sistemas na calculadora de financiamento.
A regra dos 30% da renda
Os bancos costumam exigir que a parcela não passe de 30% da sua renda mensal bruta. É uma trava de segurança: sobra fôlego para as outras contas e para imprevistos. A calculadora usa essa regra para estimar a renda necessária, dividindo o valor da parcela por 0,30. Se a compra for em conjunto, some as rendas. No SAC, como a primeira parcela é a mais alta, é ela que define a renda exigida.
Olhe o CET, não só a taxa de juros
Esta simulação considera amortização mais juros para você ter uma boa estimativa. No contrato real, porém, existem seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração, que entram todos no CET — Custo Efetivo Total. Na hora de comparar propostas de bancos diferentes, olhe o CET: é ele que mostra o custo real do financiamento, não apenas a taxa anunciada.